メルマガ：　79th　「変化を掴む：不動産、メディア、そして起業家精神」

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1. 今週の一言/週末はBBQ

こんにちは。門垣です。

週末は友人たちと都内でBBQ。
ほとんどの物事がパソコンで完結する時代において、
人間の喜びは人と会うことに集約していくと強く感じました。

仕事も、スマホやPCだけをみているようでは、

想像は生まれず、何も創造できない、

現場に足を運ぶことの重要性を再確認できた一週間でした。

2. モノリスの活動日記/不動産ネットワーク

モノリスでは国内外における不動産業界における上質な人的ネットワークの構築と情報収集に力を入れています。下記の金融コラムに後述しますが、超富裕層は米国の景気低迷時には、不動産を避難場所として、資金を動かしているみたいです。

メルマガ読者の富裕層のみなさんは、ぜひ株式、債券、為替、コモデティのような伝統資産に加えて、不動産等のオルタナティブ資産(金、プライベートエクイティ・デット、インフラ)への調査や投資も考えてみてください。

弊社助言会社マネーコンパス社では、広範囲にわたるポートフォリオ戦略を構築していますので、ご興味ある方は、お気軽にご質問やお声がけください。

3. 金融コラム/米国不動産バーゲンセール、超富裕層チャンス

Bloombergの記事で、「富裕層、NY市の空き目立つオフィスビルをバーゲンあさり-機会到来」という報道がありました。

金利上昇により、資金繰りに窮し、借り入れコストの上昇に苦しむ既存所有者が、物件を割り引いてでも、売り払おうとする動きが増えているとのことです。

そこに、富裕層の資産管理をするファミリーオフィスが関心をよせ、バーゲンセールのように購入する動きがみられるとのこと。

下の図は、記事内にあるサヴィル(約67億円以上の物件を手掛ける)のデータですが、22年上期は不動産の購入者が機関投資家や大規模不動産会社だったのに対し、下期は富裕層や小規模デペロッパーが購入しているみたいです。

青=機関投資家
紫=富裕層や小規模デペロッパー

過去70年以上にわたって米国の商業用不動産の価格は上昇してきました。
2008年の金融危機では、大きく不動産価格が減少しましたが、再び復活し、上昇し続けています。下図のチャートは、22年末までの米国の商業用不動産価格の推移です。KBW(キーフ・ブリュイエット・アンド・ウッズ)の調査によると、今後オフィス物件の価値は30%以上減少する可能性があると予想しています。

(出所:Bloomberg)

同時に、商業用不動産ローンも膨らんでいます。(下チャート図) KBWによると23年～24年にかけて商業用不動産ローンの約一兆ドルが満期になると計算しており、その内の半分以上が銀行によるローンと示唆されています。
満期になれば、銀行も痛い目をみるかもしれません。

(出所:Bloomberg)

ローンの延滞率はコロナ後に少し上がっていますが、2008年金融危機時と比較すると、微々たる上昇率となっています。一方で、総貸出額の10%以上を商業用不動産ローンに出している米国の17の銀行においては、昨今のプチ米国銀行金融危機と重なれば、また新たな問題が発生してくる可能性がありますね。

さらに、商業用不動産サービスを提供するCBREによると、米国のオフィス空室率は、第一四半期で17.8%に達し(1993年以来最高)、今年後半には19%に達成する可能性があると言及しています。サイズでいうと、2億4,270フィート増加していて、これはシカゴ都市圏の全オフィススペースに相当するみたいです。

実際に、音楽ストリーミングサービスを手掛けるスポティファイは、マンハッタンにある世界貿易センターのオフィスを年末までに明け渡し、再リースするとの報道もありました。リモートワークが主流な昨今の世の中において、不動産コストを削減する狙いです。

先日、イエレン米財務長官は、連邦政府の債務のデフォルトリスクについて警戒していると言及しましたが、商業用不動産についての状況悪化についても警戒感を示しました。

仮に、来年米国で大きな金融ショックがきたとしても、5年、10年単位で考慮すると、市場は正常に戻り、今回のバーゲンセールで不動産を獲得した富裕層の資産はさらに増えるであろうと予想します。

モノリスでは、米国在住の不動産開発やサービスを手掛ける専門家の方と日々情報交換をしており、情報だけでなく物件のご案内もできるようにすでに準備をしています。

ご興味ある方は、できるだけ早いタイミングでご連絡ください。

4.経営コラム/起業家はメディアを買収する

先日、日経新聞により、米国自動車部品メーカーのルミナー・テクノロジーズのCEOラッセル氏が、米経済紙【フォーブス】の発行元を買収する発表をした、と報道がありました。

(日経新聞より抜粋)

約8億ドル(約1090億円)と評価し、82%をラッセルが取得、2014年にフォーブスを傘下に収めた香港を拠点とするIWMから譲渡を受けるとのことです。

権威あるメディア事業は、収益性には弱いのですが、AIが台頭する、何が本当の情報かわからない昨今の不透明な時代において、信憑性が増し、信頼が構築されていくんですよね。

たとえば現段階では、モノリスの情報によると、というよりも、フォーブス、日経新聞やBloombergの情報によると、と言った方が信頼が増すのと一緒です。

たとえばモノリスが、大手メディアと同じ情報や、それ以上のより詳細な情報を持っていても、モノリスのことを知らない方々にとっては信憑性に欠けます。

さらにネットで検索したニュースは、多くのフェイクニュースがあるので、何が本物か見分けられないようになってきています。だからこそ、古いやり方ですが、このような書き手や情報源がわかるメルマガや有料会員向けのレポートで、誰が書いているかをはっきりとさせ、モノリスが持つ情報を発信することを大切にしています。

いずれは、本格的なメディアも運営したいなぁと思っていますが。

さて、記事にもありますが、起業家がメディアを買収する事例が増えています。

(日経新聞より抜粋)

日本でも同様に、国内外のメディアを買収して、事業成長ストーリーを描く企業も出現しています。

たとえば、前述した信頼や権威とは少しポイントが異なりますが、複数のインターネットメディアの情報を統合した(exサイト)を開発、運営する上場企業【じげん】はM&Aによって売上を成長させています。これまでに、21社を買収しています。

これは、メディアを買収して、自社でさらに改善して収益を伸ばすノウハウを持っているからです。

じげんの売上高推移

(出所:Bloomberg)

世界は情報時代です。

ITといえば、テクノロジーと思われがちですが、= Information Technologyです。つまり情報技術です。情報がより大事になってくる時代です。

これからも皆様にとって価値があるなぁと思って頂ける情報を発信していきます。

今週もよろしくお願いいたします。